冷长剑

偷卖他人房屋导致合同无效【案情简介】2014年9月28日，陈某作为陈某（买方），董某甲作为甲方（卖方），郑州某某房地产营销策划有限公司作为丙方（居间方），签订《房屋买卖合同》一份，约定董某甲将其拥有的郑州市的一套住房出卖给陈某，陈某于本合同签订时支付定金三万元，甲方授权丙方代为收取定金，并代甲方向陈某出具手续，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管。陈某在该合同上签字并捺压手印，郑州某某房地产营销策划有限公司在该合同上加盖公章，该合同甲方处签名为“安迎彬”。2014年9月28日，陈某向郑州某某房地产营销策划有限公司支付定金三万元。郑州某某房地产营销策划有限公司向其出具收据一份予以确认。2014年10月29日，陈某为办理房产过户手续，向河南力度房地产营销策划有限公司支付评估费、抵押费、按揭房、代办费共计10385元。后证实，董某乙（系董某甲之兄）是本案合同的签订人；2、董某甲否认授权董某乙出卖该房屋；3、郑州某某房地产营销策划有限公司在促成原被告签订合同时，未核实董某乙的身份证件，事后也未进一步予以核实；【法院判决】确认陈某与董某乙、被告郑州某某房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》无效。郑州某某房地产营销策划有限公司返还陈某定金三万元。董某乙赔偿陈某损失10385元，郑州某某房地产营销策划有限公司承担补充赔偿责任。【郑州合同律师冷长剑解读】董某乙以董某甲的身份出售董某甲所有的房屋，董某乙的出卖行为并非该房屋所有人董某甲的真实意思表示，故该房屋买卖合同因不是双方当事人的真实意思表示，应属无效。郑州某某房地产营销策划有限公司作为专业的房屋中介机构，在卖方登记房源及促成买卖双方签订合同时均未对卖方的身份进行核实，未尽到合理的审核义务，亦具有一定过错，应对原告上述损失承担补充赔偿责任。房产中介机构在进行经营活动时，应对房屋买卖双方的真是身份进行必要的核实，加强风险防范意识，防止此类事情的再次发生。

私自处分共有房产签订的房屋买卖合同是否有效【案情简介】2009年8月17日，李某与被告赵某签订《房屋买卖合同》一份，合同约定赵某将其数间门面房出售给李某，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权和附属物同时出卖给李某。合同签订后，赵某将房产证交付给李某，李某分期向赵某支付房款70万元。但在办理房屋过户手续时，遭到本案第三人王某、樊某、朱某的阻止。第三人樊某、王某、朱某以其与赵某共同共有该房产为由，诉至法院，该案件正在审理中。赵某未按照合同约定将房屋无瑕疵、无欠账及其它纠纷交付给李某，李某至今未能办理房屋过户手续。李某诉至法院，请求依法确认其于2009年8月17日与赵某签订的房屋买卖合同有效。【法院判决】确认李某与赵某于2009年8月17日签订的房屋买卖合同有效。【郑州冷长剑律师解读】根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，李某依法确认其于2000年8月17日与赵某签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求符合法律规定，予以支持。

交通事故中负主要责任，如何承担赔偿责任？【案情简介】2011年1月22日，王某驾驶自己所有的福田重型厢式货车，由新寨往贵阳方向行使，在直行过程中与同方向行使由李某驾驶某某物流有限公司所有的大地牌重型厢式货车相撞，造成两车受损的交通事故。贵州省交警总队直属支队贵新四大队于2011年1月30日作出道路交通事故认定书，认定王某承担此事故的主要责任，李某承担此事故的次要责任。某某物流有限公司修理大地牌重型厢式货车维修费用为8400元。某某物流有限公司在事故发生后由该公司委托民太安保险公估股份有限公司对运输途中的商品车进行查勘和核损，经核损已修复由4S店收下7辆车的损失共计21983元。由4S店开出报价单，商品车已由某某物流有限公司运回重庆的5辆车核损共计68349元。王某所有的福田重型厢式货车在某某保险焦作支公司投保有机动车交通事故责任强制保险（保险限额为122000元）和机动车商业第三者责任险（保险限额为500000元），保险期间均为2010年4月19日零时起至2011年4月18日二十四时止。该事故发生在保险期间。后因赔偿问题，某某物流有限公司起诉至法院，要求王某和某某保险股份有限公司焦作支公司承担赔偿责任。【法院判决】一、某某保险股份有限公司焦作中心支公司于本判决生效后十日内在机动车交通事故责任强制保险的限额范围内赔付某某物流有限公司事故车辆维修费共计2000元；二、某某保险股份有限公司焦作中心支公司于本判决生效后十日内在机动车商业第三者责任保险的限额范围内赔付某某物流有限公司事故车辆维修费、车载商品车维修费及降价损失共计67712.4元。【冷长剑律师解读】王某在某某保险股份有限公司焦作中心支公司投保有机动车交通事故责任强制保险和机动车商业第三者责任保险，某某保险股份有限公司焦作中心支公司应在保险限额范围内对某某物流有限公司承担赔偿责任，因王某在事故中负主要责任，故应赔偿某某物流有限公司损失的70%。

甲与乙达成买卖树莓的协议，协议约定乙向甲购买树莓2吨，货到后支付款项。后因甲失误，向乙多交付1吨树莓，乙发现后未置可否，照常收货。后甲要求乙向其支付3吨树莓款，乙不同意，称其只向甲购买了2吨，甲多给1吨是甲自己的原因造成，与乙无关。《合同法》第一百六十二条出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。上述案例中，买受人乙对于多交的标的物享有选择权，既可以接受也可以拒绝。接受时按合同的价格，拒绝时及时通知出卖人。故乙已接受了合同外多交付的1吨树莓，故应按合同约定价格向甲支货款。

一、无效合同的违约金条款是否有效？合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。此处的“有关解决争议方法的条款”是指仲裁条款、选择受诉法院的条款、选择检验、鉴定机构的条款、法律适用条款等，但是不包括违约金条款。合同无效，合同中的违约金条款也不能适用。二、法院确认合同无效后，可否直接对合同无效的效果作出判决？《合同法》第五十八条系合同无效法律效果的规定，人民法院在依据《合同法》第五十二条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。三、守约方应对不当会导致承担违约责任合同一方虽违约，但已履行合同主要义务，对方不可以解除合同，也不可以有导致自己的主要合同义务不能履行的行为，否则就会构成根本违约，要承担违约责任。四、进入诉讼阶段后合同解除权还可以行使吗？在进入诉讼阶段后，对诉讼发生前、已经确定的合同效力及履行情况，应当由人民法院依法作出认定。在一审诉讼期间发出解除合同的函，并不能改变诉讼前已经确定的合同效力及履行状态。在诉讼过程中行使合同解除权，以对抗合同相对方要求其继续履行合同的诉讼请求，有违诚信原则。根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则”的规定，应当认定在讼过程中行使合同解除权的行为不能产生解除合同的法律效果。

定金和损失赔偿金可否并用《买卖合同司法解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”根据该条规定，定金和损失赔偿金可以并用，均是对于合同一方因对方违约造成的损失予以弥补，只不过定金还具惩罚性。故守约方所主张的定金双倍返还已足以弥补违约方给其造成的经济损失时，可以不再主张损失赔偿金，但是并不等于所返还的双倍定金中不包括损失赔偿金。合同法规定的违约赔偿的原则是“填平”原则，即违约赔偿的数额理论上（或者说理想状态）是“填平”因违约给对方造成的损失。《合同法》规定了两种最常见的损失赔偿方法——违约金和定金罚则。违约金也好，定金罚则也好，其目的都主要是弥补因违约给另一方造成的损失（定金罚则具有一定的惩罚性）。因此，违约金和定金罚则都不能低于实际损失，若低于，则需要调整。《买卖合同司法解释》第28条规定的对定金进行调整的规则【买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失】恰恰说明了双倍返还的定金中包含了损失赔偿金。（）此外，还需要说明，《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”该条的立法目的是为了防止守约方既主张违约金又主张定金会过分高于因违约造成的损失，有违公平原则。但是，如果当事人选择适用定金条款但却不足以弥补其损失，其可以请求赔偿超过定金部分的损失。（郑州合同律师网）合同中约定了多项违约责任，如何选择？（合同双方当事人约定了多项违约责任的承担方式的，如果选择其中一项就可以弥补守约方的损失的，其他的违约责任就不可再重复适用，以避免造成不公平的现象。（